В 2016 году изменился порядок расчета налога на доходы с продажи квартиры или иной недвижимости. Причем новый порядок применяется в отношении объекта недвижимости, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года.
Во многих случаях при продаже квартиры или иной недвижимости продавец должен заплатить налог на доходы. Это зависит от 2-х факторов: от срока, в течение которого недвижимость находилась в собственности продавца, а также от продажной стоимости квартиры.
С 1 января 2016 года вступила в действие ст. 217.1 Налогового Кодекса РФ, которая регламентирует Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Этой статьей установлен минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
| 1. |
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; |
| 2. |
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; |
| 3. |
право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. |
В иных случаях, не указанных выше минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
При продаже имущества налогооблагаемая база для исчисления налога на доходы продавца недвижимости будет сравниваться с кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, несмотря на то, что кадастровая стоимость ОКСов на территории Смоленской области не вступила в действие.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
К примеру, квартира, которая была в собственности 2 года продана за 2 300 000 руб., кадастровая стоимость объекта 3 500 000 руб. Чтобы определить по какой стоимости будет исчисляться налог, нужно кадастровую стоимость 3500000 умножить на 0,7. Полученный результат 2 450 000 руб. сравнить со стоимостью продажи. В нашем примере получается, что цена продажи объекта, указанная в договоре в объекте ниже, поэтому налог будет исчисляться от суммы 2 450 000 руб.
Другой пример. По договору продажная стоимость квартиры 1 850 000 руб. Кадастровая стоимость 2 500 000 руб. В данной ситуации кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент составит 1 750 000 руб.(2 500 000*0,7). Это меньше чем договорная цена, поэтому налогом будет облагаться сумма по договру в размере 1850 000 руб.
Законодателем установлено, что в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Если продавец посчитает, что кадастровая стоимость объекта завышена по сравнению с рыночной, в данном случае он имеет право оспорить кадастровую стоимость в Комиссии по рассмотрению результатов кадастровой стоимости, т.к. его права затронуты и появляется заинтересованность в связи с завышенной величиной налога на доходы . При этом продавцу в комиссию необходимо представить не только Отчет о рыночной стоимости объекта, но и представить доказательства, о том, что совершена сделка купли продажи объекта.
(Газета Строитель № 10 (71) от 20 октября 2016 г.)